Construire la Suisse de demain (2e partie)

Dossier réalisé par Blandine Guignier, Erik Freudenreich, Julien Crevoisier et Gabriel Sigrist

Grands appartements: «j’y suis, j’y reste» 

Alors que les familles peinent à trouver des logements abordables en Suisse, les communes et associations se demandent comment encourager les seniors vivant seuls ou à deux à quitter leurs foyers de plus de trois pièces.

La pénurie de maisons et d’appartements de toute taille s’est fortement accrue en Suisse, le taux de vacance ayant évolué de 1,47% à 1,08% entre 2000 et 2024. Dans certaines grandes villes comme Lausanne, Genève ou Zurich, quelques centaines d’objets seulement sont disponibles à la location. Une des pistes pour faire augmenter le taux d’occupation de 0,59 personne par pièce (stable depuis 2000 selon l’OFS) est de s’attaquer aux logements «sous-occupés». Autrement dit, des grandes habitations de trois, quatre, voire cinq pièces dans lesquelles vivent des locataires seuls ou à deux. Avec une flambée des loyers de 32% en 20 ans, ces personnes souvent âgées sont peu enclines à déménager dans un autre logement qui sera plus petit et très certainement plus cher.

Dans le privé, les échanges d’appartements ne sont pas aisés à mettre en place, estime Frédéric Dovat, secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI). «La démarche reste délicate. Les seniors sont souvent attachés à leur environnement, où ils ont leur habitude depuis de nombreuses années.» Seule la moitié des plus de 56 ans ont déménagé durant les dix dernières années, contre 69% tous âges confondus, selon Comparis.

L’Association suisse des locataires (Asloca) propose de transposer les règles en vigueur pour les baux commerciaux, qui permettent au locataire d’imposer un successeur, aux baux de logement. «Les régies ne peuvent alors refuser qu’en cas de motifs valables», souligne Carlo Sommaruga, président de l’association. «Dans le locatif privé, les propriétaires ont souvent intérêt à refuser l’échange. Quand la personne âgée finit par partir avec une résiliation ordinaire, il est possible d’augmenter le prix du loyer. Pendant ce temps-là, la famille qui aurait pu profiter rapidement d’un échange doit attendre.»

Départ volontaire ou forcé

À Lausanne, un projet-pilote d’échange d’appartements a été porté par la municipalité. Sur 70 ménages intéressés de prime abord, deux échanges entre des seniors et des familles ont finalement eu lieu dans ce cadre. La Société Immobilière Lausannoise pour le Logement (SILL) tire trois leçons principales de cette expérience. «La première est qu’un modèle basé uniquement sur des échanges d’appartements n’est pas suffisamment souple», note Sylvie Traimond, codirectrice de la société. Le projet a donc évolué vers une logique de «déménagements optimisés»: les locataires (le plus souvent âgées) partent unilatéralement car on leur propose un logement plus adapté (avec une plus-value en échange). Ainsi, des familles peuvent postuler pour leur grand appartement devenu vacant. «Le deuxième enseignement concerne l’importance de l’accompagnement, par exemple en faisant appel à des acteurs capables d’épauler le public senior. Troisièmement, les incitatifs ciblés jouent un rôle clé: aides au déménagement, au tri et au débarras, ainsi que la prise en charge des travaux adaptations de logements pour les seniors.» À Zurich, on a opté pour une solution drastique: la régie de la ville donne une année aux personnes occupant des appartements trop grands pour les quitter, en leur proposant deux solutions de relogement pertinentes dans son parc immobilier.

Pour Frédéric Dovant, de l’USPI, les échanges doivent se faire uniquement sur une base volontaire. «D’ailleurs, ce qu’oublie parfois l’Asloca dans ses propositions d’imposer le transfert de logements au propriétaire comme pour les locaux commerciaux, c’est qu’en cas d’un transfert de bail commercial d’un locataire à un autre, le premier se porte garant du paiement du loyer pendant deux ans. Je ne suis pas sûr que cette garantie ravirait les candidats à l’échange de logements.» Le représentant des professionnels de l’immobilier estime que l’échange d’appartements n’aura qu’un effet marginal sur la pénurie de logements. «Il faut plutôt favoriser les constructions d’immeubles en assouplissant les procédures ainsi qu’en restreignant les possibilités d’oppositions. Il faut en outre augmenter la création de nouveaux logements à destination des seniors, accessibles et adaptés, en offrant par exemple des incitations fiscales pour les développeurs immobiliers réalisant ce type d’offres.»

Autre façon de mieux répartir l’espace habitable, l’initiative «1h par m2» permet depuis dix ans à des étudiants d’être logés à Genève par une personne âgée en échange de trois à cinq heures d’aide par semaine pour l’hôte. Le Canton veut aussi s’attaquer aux locations de type Airbnb qui ne respectent pas la limite de 90 jours par année sur la plateforme afin de libérer de grands logements. Le Conseil fédéral a aussi proposé le 15 avril dernier un train de mesures contre la pénurie, en restreignant notamment l’acquisition d’immeubles par des étrangers qui ne résident pas en Suisse. Tout doit être envisagé pour que le taux de vacances ne passe pas au-dessous de la barre des 1% en Suisse ces prochaines années.

La cave se rebiffe

Fini le lieu de stockage poussiéreux en sous-sol, avec sa terre battue et ses parois en lattes de bois. Les architectes repensent complètement sa localisation et son agencement pour répondre aux nouvelles attentes.

En 2026, on ne construit plus les caves en sous-sol mais à l’étage! Du moins, c’est le choix fait au Quai des Vernets à Genève, où elles sont situées sur chacun des paliers. D’assez grande dimension, elles permettent d’accueillir tout ce que les habitants jugent utiles mais ne veulent pas avoir sous les yeux tous les jours: matériel de sport ou de bricolage, stockage d’habits pour le prochain bébé ou la prochaine saison, conserves ou confitures maison. Alors que les espaces dévolus au stockage avaient tendance à diminuer depuis 100 ans en Suisse, cet exemple récent montre que les caves n’ont pas encore dit leur dernier mot.

Valentin Kunik, chargé de cours à la Haute école du paysage, d’ingénierie et d’architecture de Genève (HEPIA), a ressorti des plans d’appartements lausannois des années 1930 à 1940. «À l’époque, chaque pièce avait son armoire. On trouvait un garde-manger dans la cuisine, un galetas sous les combles et une cave au sous-sol. Puis, pour diverses raisons sociologiques, écologiques mais surtout économiques, on a réduit, voire enlevé ces espaces. L’important était de gagner de la surface locative avec notamment les transformations des greniers en appartements. Parfois, les caves elles-mêmes ont été redécoupées et louées.»

L’architecte remarque toutefois un regain de créativité sur l’emplacement des caves. «Bien qu’il n’y ait pas d’obligation au niveau fédéral, les usages cantonaux continuent à accorder un espace de stockage minimal pour les appartements en construction. Celui-ci n’est pas forcément en sous-sol. Des architectes le placent parfois à l’étage, ce qui permet d’éviter d’excaver pour le maître d’œuvre et permet aux résidents d’y accéder rapidement. Il peut aussi être situé dans la cage d’escalier ou même dans l’appartement, comme une sorte de cagibi.»

La qualité de l’espace de stockage a aussi gagné en importance pour les habitants et leur confort. «Il est attendu que celui-ci soit à l’abri de la lumière et avec une température variant moins que dans le logement lui-même.» Si une cave est humide ou sale, il sera moins facile de désencombrer l’appartement et d’y placer des appareils électriques, des aliments ou du textile par exemple.

Au-delà de la rationalité de chaque projet architectural, Valentin Kunik appelle à ne pas s’éloigner totalement de la dimension presque poétique de la cave ou du galetas. «Ces lieux permettent de garder par exemple un bien familial de qualité qui trouvera à nouveau sa place dans la maison prochainement, ou de stocker les équipements d’été pendant l’hiver. Ils aident à lutter contre la surconsommation qui consiste à toujours jeter, puis racheter.»

Tiny Houses: réduire drastiquement son espace de vie

Le phénomène des «tiny houses» s’accélère en Suisse, avec la création ces dernières années de nouveaux lotissements de micro-maisons, à Gais (AR) ou à Zollikerberg (ZH) par exemple. Entre 400 et 600 seraient habitées sur le territoire, estime l’association Kleinwohnformen. Cette organisation, fondée en 2018 et comptant près de 1’500 membres aujourd’hui, les définit comme des solutions d’habitation compactes et économes en ressources, spécialement conçue pour la densification urbaine ou l’utilisation temporaire. Elles comportent une surface habitable maximale de 30 m² par personne, à laquelle s’ajoute 15 m² par habitant supplémentaire. Leurs défenseurs y voient plusieurs avantages: l’épanouissement en se limitant à l’essentiel, la réduction de l’empreinte écologique, l’aménagement de son propre intérieur ou encore le fait de devenir propriétaire sans s’endetter à vie. Il est à noter qu’en Suisse, il est nécessaire de déposer une demande officielle de permis de construire pour ce type de petits habitats. Des architectes et entreprises de constructions en font une branche de leur activité, à l’instar de Matthias Mösli, entrepreneur appenzellois à l’origine du projet de Gais. Pour lui, il s’agit d’une spécialité de niche porteuse dans le domaine de la construction en bois.

Un secteur transformé par les avancées technologiques

Grâce notamment à l’IA, la proptech redéfinit aussi bien les techniques de construction que la maintenance, la rénovation, le courtage ou la gestion de l’immobilier . Exemples avec trois start-up romandes .

La Suisse compte aujourd’hui environ 300 entreprises actives dans la «property technology», ou proptech. Un chiffre stable qui masque peut-être les innovations les plus en vue de ces dernières années. Urbio, spin-off de l’EPFL fondée à Sion en 2020, se penche sur la planification des réseaux de chaleur à distance, un domaine où les décisions d’investissement se chiffrent en dizaines de millions et où la modélisation préalable reste encore peu développée. La solution s’exporte d’ailleurs rapidement dans toute l’Europe, où l’adoption des systèmes de chauffage à distance progresse très rapidement sous la pression d’objectifs climatiques ambitieux. Dans un tout autre registre, Propfy, fondée en 2025 vise les courtiers immobiliers romands, un métier pour lequel les logiciels de gestion n’ont que peu évolué depuis 15 ans. Les deux projets partent de points de départ différents: la recherche académique d’un côté, l’expérience de terrain de l’autre. Mais ils répondent à une logique similaire: s’attaquer à une problématique très précise, voire à un marché «de niche».

Dans un registre proche, la genevoise Popety.io agrège des millions de données immobilières pour aider les professionnels à identifier et analyser les parcelles à fort potentiel, en s’appuyant également sur un partenariat avec l’EPFL autour de l’IA générative. Avec ces projets novateurs, la donnée et son traitement par la technologie deviennent progressivement l’un des matériaux essentiels au développement du bâti. Avec la promesse de décisions mieux informées, et des processus moins gourmands en ressources matérielles et financières.

Sébastien Cajot / cofondateur et directeur d’Urbio

Urbio, planifier les réseaux de chaleur grâce à l’IA

Simuler et visualiser l’ensemble d’un réseau de chaleur dans les moindres détails avant le premier coup de pioche, c’est ce que permet le logiciel développé par la start-up sédunoise Urbio. Spin-off de l’EPFL fondée en 2020, l’entreprise a développé une plateforme croisant des sources de différents acteurs (villes, constructeurs, énergéticien) pour constituer des jumeaux numériques à l’échelle d’une ville ou d’un quartier. Une couche d’intelligence artificielle permet de calculer le tracé le dimensionnement et les matériaux du réseau optimal. «Chaque projet peut donc être précisément évalué en amont. Cela permet d’évaluer les coûts mais aussi d’éviter de surdimensionner des projets et donc les gaspillages», résume Sébastien Cajot.

L’équipe, qui compte une dizaine d’employés spécialisés dans le développement de modèles énergétiques, dans le traitement des données et le développement logiciel, a également mis en place une interface accessible pour le grand public. «Il y a aussi une vocation à informer la population sur les projets en cours et leur portée. Cela peut permettre à des habitants de demander un raccordement au réseau de chauffage à distance, et d’éviter qu’ils n’installent une nouvelle chaudière dans leur maison.»

Le logiciel étant encore relativement récent, les retours sur investissements sont encore difficiles à chiffrer. «Mais nos clients nous font part des gains d’efficience très importants», assure Sébastien Cajot. Soutenue par Innosuisse, The Ark et des investisseurs privés, Urbio a levé 2 millions de francs lors d’un premier tour. Une seconde levée est en cours. Objectif: développer l’offre d’Urbio à l’échelle européenne, où l’entreprise est déjà présente dans une centaine de villes. «L’objectif de l’Europe est de construire près de 20’000 nouveaux réseaux de chauffage à distance pour décarboner le bâtiment. Il y a donc un très gros potentiel pour nous.»

Anouck Reber / fondatrice de Propfy

Propfy, un CRM immobilier 100% suisse

«Le métier de courtier a évolué, mais les outils informatiques n’ont pas suivi au même rythme.» Anouck Reber s’est donnée pour mission de «dépoussiérer l’informatique des courtiers romands» .La trentenaire vaudoise a fondé en 2025 Propfy, un logiciel de gestion des relations clients (ou «CRM») qu’elle a conceptualisée elle-même. Grâce à son expérience de quinze ans dans le secteur, elle a conceptualisé seule le logiciel avant de l’affiner avec l’agence Exponent, «un partenaire Swiss Software agréé». C’était important pour celle qui vise à développer une solution spécialement adaptée au monde du courtage immobilier local qu’elle connaît si bien.

Son système veut améliorer la coopération entre équipes, la transparence, le tracking et simplifier les solutions de comptabilité. «Le but est que le courtier passe moins temps à faire de l’administratif et plus de temps à conseiller sa clientèle», résume Anouck Reber.

Le logiciel de Propfy centralise l’ensemble du cycle de vie d’un bien: prospection, estimation, gestion du bien, matching vendeur-acheteur. L’entreprise a également élaboré une application à commande vocale pour rédiger des rapports de visite ou planifier des rendez-vous, et d’un module de veille immobilière. «Autre nouveauté: toutes les données sont enregistrées afin d’être analysées. Cela donnera une vision plus claire aux courtiers sur les raisons qui font qu’une vente aboutit ou pas.»

Basée à Lutry (VD) et fondée en juin 2025, Propfy a levé 500’000 francs lors d’un premier tour auprès de family offices et de business angels. Une seconde levée est en cours pour financer le lancement du logiciel prévu pour le printemps 2026. Le modèle d’affaires sera basé sur des abonnements payants. «Plus de 43 agences ont déjà signé 180 licences.»

Thibault Clément / fondateur de Popety.io

Popety.io, la plateforme de renseignement immobilier

Le projet a été lancé à partir d’un constat simple: au milieu de cette usine à gaz administrative que représente le recensement des terrains constructibles en Suisse, les régies immobilières avaient souvent bien du mal à s’y retrouver. «Certains les repéraient grâce à leur réseau, d’autres envoyaient carrément leurs apprentis arpenter les environs à scooter à la recherche de terrains», raconte Thibault Clément, fondateur et directeur de l’entreprise. «Les plus avancés s’en remettaient à Google Maps ou aux géoportails cantonaux».

Diplômé en analyse de données et en sciences informatiques, il passe cinq ans en Asie au sein d’un portail immobilier fondé par deux Suisses. À 29 ans, il s’installe à Genève pour donner naissance à un projet ambitieux de lancer un programme informatique permettant de recenser toutes les parcelles constructibles en Suisse. À la croisée du traitement de données, du développement informatique et de l’immobilier.

Il lui faudra quatre ans pour agréger les données fédérales (registre des bâtiments), cantonales (registre des parcelles) et communales (réglementation et zonage), ainsi que des paramètres additionnels influençant la valeur d’un bien, comme le bruit, la démographie et la desserte en transports publics. «Près de 300 clients, principalement des architectes, des courtiers ou des fonds d’investissement utilisent le logiciel, qui offrent deux prestations différentes: l’identification de parcelles à potentiel (études de faisabilité, droits à bâtir, possibilités de surélévation) et les dossiers d’estimation pour les régies, qui permettent aux courtiers de valoriser un bien sans passer des journées entières à collecter des données.»

Popety.io a mené deux campagnes de financement à succès, qui lui a permis d’obtenir des fonds de Vaudoise Assurances et de la Romande Energie et de lever 2 millions de francs. Désormais rentable et active dans les 26 cantons, l’entreprise emploie 13 personnes réparties entre Genève et Zurich.

«Nous passons d’une logique de construction à une logique de cycle de vie du bâtiment»

Virginie Galland, directrice générale du groupe Naef, décrypte les freins et les transformations à l’œuvre dans le secteur de la construction.

Active dans l’immobilier depuis 20 ans, Virginie Galland a débuté sa carrière dans le domaine de la gérance, puis est devenue directrice générale du groupe Naef en 2023. Par sa fonction, elle supervise l’activité du groupe actif dans la gérance, le courtage, la promotion et l’expertise, qui comprend dix agences en Suisse romande et plus de 500 collaborateurs. Elle revient sur les changements en cours entre nouvelles normes, matériaux alternatifs et évolution des usages. 

Quelle est l’importance du développement durable dans les projets développés par Naef aujourd’hui?

Le développement durable est aujourd’hui au cœur de tous nos projets, en particulier dans la rénovation. Ce n’est plus un sujet annexe. Il influence concrètement nos choix de matériaux, nos méthodes de travail, mais aussi la manière dont on accompagne les locataires pendant les chantiers. On ne peut plus rénover comme avant. Nous nous appuyons aussi sur des partenaires spécialisés, comme les ingénieurs en construction durable Magenta Eko, pour intégrer ces enjeux de manière plus systématique dès la conception.

Avez-vous un exemple de cette nouvelle donne?

Un projet qui illustre bien l’habitat de demain est Atria, à la gare des Eaux-Vives à Genève. Ce bâtiment regroupe trois coopératives avec des publics différents: étudiants et jeunes actifs, familles et seniors. Ce qui est intéressant, c’est justement cette mixité organisée. On sort d’une logique de logement standardisé pour aller vers des lieux de vie plus ouverts, intergénérationnels, avec des espaces mutualisés et des usages qui évoluent dans le temps. C’est à mon sens une vraie réponse aux enjeux actuels, à la fois sociaux et environnementaux.

Le secteur immobilier évolue-t-il assez vite face aux enjeux climatiques et énergétiques?

Notre domaine d’activité avance, mais souvent sous contrainte. Pendant longtemps, les efforts ont été concentrés sur la consommation énergétique des bâtiments en exploitation. L’adoption en 2025 de la norme SIA 390/1 marque cependant un vrai tournant, puisqu’elle introduit une lecture complète du cycle de vie du bâtiment, de sa construction à sa déconstruction, en intégrant aussi les questions de mobilité. Cela oblige à repenser en profondeur la manière de concevoir et de réaliser les projets. Sur le terrain, cette évolution est désormais très concrète: rénover aujourd’hui ne consiste plus à remettre un bâtiment dans son état initial, mais à atteindre de nouveaux standards énergétiques et environnementaux. Cela implique des adaptations importantes pour toute la filière, ainsi qu’une coordination plus étroite avec les autorités. On observe d’ailleurs une accélération du rythme des rénovations, portée à la fois par les contraintes réglementaires et les incitations fiscales.

Les règles actuelles encouragent-elles suffisamment la construction durable?

Il existe encore des disparités entre les cantons. À Genève, les exigences en matière de bilan carbone vont devenir progressivement contraignantes d’ici 2034, avec une intégration directe dans la législation. Dans d’autres cantons, comme Vaud ou Neuchâtel, la norme SIA 390/1 reste pour l’instant une référence de bonne pratique, sans obligation légale stricte. Toutefois, la dynamique est clairement enclenchée, notamment avec des initiatives comme le Plan Climat vaudois ou les évolutions attendues de la loi sur l’énergie. Le cadre réglementaire joue un rôle clé: c’est souvent lui qui permet de faire évoluer rapidement les pratiques à l’échelle du secteur. Dans ce contexte, nous avons souhaité anticiper en structurant notre démarche interne. Au sein du groupe Naef, nous travaillons actuellement avec un mandataire spécialisé à l’élaboration d’un guide de durabilité, destiné à l’ensemble des parties prenantes de nos projets, afin de garantir une application concrète et cohérente de ces principes dès la phase de conception.

Que pensez-vous de l’usage du béton recyclé ou des matériaux alternatifs?

Sur les matériaux, les choses avancent, mais pas sans limites. Le béton recyclé, par exemple, est déjà utilisé et même en partie imposé à Genève, la réglementation exige en effet qu’au moins 20% des granulats de tout béton neuf proviennent de matériaux recyclés. Cela reste néanmoins une solution partiellecar ses propriétés techniques ne permettent pas de l’utiliser pour tous les éléments, notamment structurels. D’autres alternatives se développent, comme les bétons «bas carbone», le bois ou encore des solutions hybrides combinant plusieurs matériaux. Certaines innovations, comme les ciments sans clinker ou les bétons intégrant du CO₂, montrent qu’il existe un vrai potentiel, même si leur généralisation reste encore à confirmer.

Mais le principal frein aujourd’hui n’est pas uniquement technique ou économique, il est aussi culturel. On constate encore des réticences, notamment chez certains acquéreurs, vis-à-vis du bois ou du réemploi, avec cette perception de matériaux moins durables ou «d’occasion». Faire évoluer ces mentalités est un enjeu majeur pour l’ensemble des acteurs du secteur. Au sein du groupe Naef, nous avons progressivement intégré ces approches et développons actuellement des projets 100% bois en PPE, avec un impact carbone mesuré. Ils sont plus coûteux mais ils démontrent qu’il est possible de concilier durabilité, qualité de construction et attentes du marché.

L’impression 3D dans les projets de construction présente-t-elle un vrai potentiel?

L’impression 3D dans la construction reste aujourd’hui assez marginale. Il existe des expérimentations, notamment à l’international, mais on est encore loin d’un déploiement à grande échelle. À court terme, il nous semble plus pertinent de se concentrer sur le développement de la préfabrication hors site, qui permet de gagner en efficacité, de mieux maîtriser les délais et de réduire certains coûts. Dans un contexte où les techniques de construction durable peuvent générer des surcoûts, la capacité à construire plus rapidement devient un levier important.

Quelles seront les prochaines grandes innovations de votre domaine d’activité?

Dans les dix prochaines années, plusieurs évolutions vont profondément transformer le secteur. Le développement du réemploi constitue également un tournant important. De nombreux acteurs travaillent déjà sur les questions de stockage, de réhabilitation et d’assurance des matériaux. Cela reste complexe, notamment parce que les bâtiments existants n’ont pas été conçus à l’origine pour permettre cette réutilisation. Enfin, la réaffectation de bâtiments existants, en particulier la transformation de surfaces tertiaires en logements, représente une piste très intéressante pour répondre aux besoins tout en limitant l’impact environnemental. Plus largement, on assiste à une transformation en profondeur du secteur, avec le passage d’une logique de construction à une logique de cycle de vie du bâtiment. Et c’est probablement là que se situe la véritable rupture.

Une version de ce dossier réalisé par Large Network est parue dans le magazine PME.